EL PELIGRO DE USAR DEUDA PARA COMPRAR ACTIVOS QUE NO PRODUCEN INGRESOS

Imagina que tienes doscientos millones de pesos.

Compras un activo que cuesta seiscientos millones.

Tú pones doscientos.

El banco pone cuatrocientos.

Sobre el papel, parece una excelente estrategia.

Has conseguido controlar un activo tres veces mayor que tu capital.

Pero hay un pequeño problema.

Ese activo no produce ni un solo peso.

No genera flujo de caja.

No genera ingresos.

Y, sin embargo, todos los meses hay alguien que sí quiere recibir su dinero.

El banco.

Entonces ocurre algo curioso.

Tú tienes un activo de seiscientos millones…

pero cada mes tienes que sacar dinero de tu bolsillo para mantenerlo.

Y mientras más tiempo pasa, mayor puede ser el problema.

Porque la deuda no espera a que tu inversión sea rentable.

 

• • La cuota llega.

• • El seguro llega.

• • Los impuestos llegan.

• • El mantenimiento llega.

Y si el activo tampoco se valoriza como esperabas, puedes terminar atrapado en una inversión que consume tu dinero en lugar de producirlo.

Ahora viene la pregunta importante:

¿Significa esto que nunca deberías usar deuda para comprar un activo que no genera ingresos?

No necesariamente.

Pero significa que debes entender perfectamente qué estás comprando, por qué lo estás comprando y, sobre todo, de dónde va a salir el dinero para pagar la deuda.

Porque una de las diferencias más importantes entre una deuda productiva y una deuda peligrosa está precisamente ahí.

Y hoy vamos a analizarla.

 

EL ERROR DE CONFUNDIR UN ACTIVO CON UNA INVERSIÓN

Existe una frase que escuchamos constantemente:

“Estoy comprando un activo”.

Y parece que esa frase automáticamente significa que estamos tomando una buena decisión financiera.

Pero no es así.

Puedes comprar un activo y perder dinero.

Puedes comprar un inmueble y perder dinero.

Puedes comprar un terreno y perder dinero.

Puedes comprar una empresa y perder dinero.

Incluso puedes comprar un activo que se valorice y aun así tener problemas de liquidez.

¿Por qué?

Porque tener un activo no significa necesariamente tener flujo de caja.

Y cuando introduces deuda en la ecuación, esta diferencia se vuelve todavía más importante.

Supongamos que compras un apartamento por quinientos millones de pesos.

No lo arriendas.

No lo explotas turísticamente.

No genera ningún ingreso.

Pero tienes un crédito de trescientos millones.

Cada mes debes pagar intereses y capital.

El apartamento puede ser tuyo en términos patrimoniales, pero financieramente está dependiendo de otra fuente de dinero para mantenerse.

Puede depender de tu salario.

De tu empresa.

De otros negocios.

De tus ahorros.

Y mientras tanto, la propiedad permanece silenciosa.

No produce.

Esto no significa automáticamente que sea una mala inversión.

Pero sí significa que la estructura financiera es mucho más exigente.

Y aquí comienza el verdadero problema.

 

LA DEUDA TIENE UNA CARACTERÍSTICA QUE EL ACTIVO NO TIENE

Un activo puede ser paciente.

La deuda no.

Un terreno puede permanecer años esperando una oportunidad.

Una propiedad puede tardar meses en venderse.

Una empresa puede pasar por un período difícil.

Pero el banco tiene un calendario.

La cuota vence.

Y cuando llega la fecha, tienes que pagar.

Esta es una de las razones por las que utilizar deuda para adquirir activos improductivos puede ser peligroso.

Porque estás combinando dos cosas con comportamientos completamente diferentes:

un activo que puede tardar en generar valor y una obligación que exige pagos periódicos.

Imagina que compras un lote.

Tu tesis es que en cinco años el sector se desarrollará y el lote podría valer mucho más.

Puede ser una excelente estrategia de inversión.

Pero durante esos cinco años el lote probablemente no te pagará la cuota del crédito.

Entonces necesitas tener otra fuente de liquidez.

Y esa fuente tiene que ser suficientemente sólida.

Porque si algo sale mal, no puedes decirle al banco:

“Espere cinco años, que el lote se va a valorizar”.

El banco probablemente no estará interesado en esa explicación.

 

EL GRAN ENEMIGO: EL FLUJO DE CAJA NEGATIVO

Aquí aparece uno de los conceptos más importantes para cualquier inversionista.

Flujo de caja.

Supongamos que tienes una propiedad financiada.

Pagas:

 

• • Cinco millones de cuota.

• • Un millón entre administración, mantenimiento, seguros e impuestos.

Pero recibes cero pesos de ingresos.

Tu flujo de caja mensual es negativo en seis millones.

Eso significa que cada mes necesitas aportar seis millones adicionales.

Un mes puede no ser grave.

Dos meses tampoco.

Pero ahora multiplica:

Seis millones por doce meses.

Son setenta y dos millones de pesos al año.

En cinco años, sin considerar cambios, serían trescientos sesenta millones.

Y de repente descubres algo importante:

La propiedad que aparentemente compraste con una cuota inicial de cien millones ha requerido una cantidad enorme de capital adicional para mantenerse.

Esto cambia completamente la rentabilidad real de la inversión.

Y por eso no basta con preguntar:

“¿Cuánto vale mi propiedad?”

También tienes que preguntar:

“¿Cuánto dinero me está costando mantenerla?”

 

LA TRAMPA DE LA VALORIZACIÓN

Aquí aparece una de las justificaciones más comunes:

“No importa que no produzca renta. Se va a valorizar”.

Y sí.

Puede ocurrir.

De hecho, existen inversiones inmobiliarias cuyo principal objetivo es la valorización.

 

• • Terrenos.

• • Lotes.

• • Propiedades en zonas de expansión.

• • Activos adquiridos por debajo de su valor potencial.

• • Inversiones de desarrollo.

El problema no es comprar activos que no producen ingresos.

El problema es financiarlos con deuda sin tener una estrategia clara para soportar el período durante el cual no producirán ingresos.

Porque la valorización es incierta.

La cuota del crédito no.

Puedes estimar que un terreno aumentará diez por ciento anual.

Pero nadie puede garantizarte que ocurrirá exactamente así.

Puede aumentar más.

Puede permanecer estable.

Incluso puede caer.

Mientras tanto, los intereses siguen acumulándose.

Y esto genera una asimetría peligrosa:

Tu ganancia esperada depende de algo futuro e incierto.

Tu obligación financiera depende de algo presente y contractual.

 

EL PROBLEMA SE AGRAVA CUANDO LA INVERSIÓN ES ILÍQUIDA

Ahora imagina otro escenario.

Compras un activo que no genera ingresos.

Además, no es fácil venderlo.

Puede ser un terreno muy específico.

Una propiedad de características particulares.

Una participación en un negocio.

Un inmueble en una zona con poca demanda.

O cualquier activo donde encontrar comprador pueda tomar tiempo.

Entonces tienes tres problemas simultáneos:

 

• • No genera flujo.

• • Tiene una deuda asociada.

• • Y no puedes venderlo rápidamente.

Esta combinación puede ser peligrosa.

Porque si tus circunstancias cambian, puedes encontrarte en una posición incómoda.

Supongamos que pierdes una fuente importante de ingresos.

Necesitas liquidez.

Intentas vender el activo.

Pero el comprador no aparece.

Mientras tanto, la deuda sigue creciendo.

Y aquí aparece una regla que todo inversionista debería recordar:

No confundas riqueza patrimonial con liquidez.

Puedes tener un patrimonio importante en papel y, al mismo tiempo, estar completamente presionado financieramente.

 

EL APALANCAMIENTO PUEDE AMPLIFICAR EL PROBLEMA

El apalancamiento es poderoso.

Pero precisamente por eso requiere respeto.

Supongamos que compras un activo de mil millones.

Pones trescientos millones.

El banco presta setecientos.

Si el activo aumenta diez por ciento, pasa a valer mil cien millones.

Has ganado cien millones de valorización sobre un capital propio de trescientos millones, antes de considerar intereses, impuestos y otros costos.

Parece fantástico.

Pero ahora cambia la situación.

El activo cae diez por ciento.

Ahora vale novecientos millones.

La deuda sigue siendo significativa.

Y la pérdida patrimonial sobre tu capital puede ser proporcionalmente mucho mayor que el movimiento del activo.

Esto es lo que hace el apalancamiento.

Amplifica los resultados.

No solamente los positivos.

También los negativos.

Por eso decir:

“Solo estoy poniendo el treinta por ciento”

no significa necesariamente que solamente estés asumiendo el treinta por ciento del riesgo económico.

Estás controlando un activo mucho mayor utilizando deuda.

Y eso puede aumentar considerablemente tu exposición.

 

UN EJEMPLO MUY SENCILLO

Supongamos dos inversionistas.

Carlos tiene quinientos millones.

Compra una propiedad de quinientos millones sin deuda.

La propiedad no genera ingresos.

Durante un año, Carlos debe pagar mantenimiento, impuestos y otros costos.

Ahora está Laura.

También tiene quinientos millones.

Compra una propiedad de mil millones.

Pone quinientos millones y pide otros quinientos al banco.

La propiedad tampoco genera ingresos.

¿Cuál de los dos tiene mayor presión financiera?

Laura.

Porque tiene una obligación adicional.

Si el activo se valoriza mucho, puede obtener un retorno superior sobre su capital.

Pero si la valorización no ocurre, sigue teniendo que pagar la deuda.

Carlos puede esperar.

Laura tiene un reloj financiero corriendo.

Y esta es una idea muy importante:

La deuda reduce tu capacidad de esperar.

Cuando compras un activo sin deuda, puedes tener mucha más paciencia.

Cuando compras con deuda, necesitas coordinar el tiempo del activo con el tiempo de la obligación.

Y esa coordinación no siempre ocurre.

 

EL ERROR DE PENSAR SOLO EN LA CUOTA

Otra trampa frecuente:

“Yo puedo pagar la cuota”.

Perfecto.

Pero esa no es la única pregunta.

Supongamos que tu cuota es de cuatro millones mensuales.

Y dices:

“Mi salario me permite pagarla”.

Pero deberías preguntarte:

 

• • ¿Qué pasa si mis ingresos disminuyen?

• • ¿Qué pasa si tengo una emergencia?

• • ¿Qué pasa si necesito invertir en mi negocio?

• • ¿Qué pasa si aparecen gastos adicionales en el inmueble?

• • ¿Qué pasa si el activo tarda dos años más de lo esperado en valorizarse?

Porque una deuda no debería evaluarse solamente con el escenario en el que todo sale bien.

Debes analizar tu capacidad de supervivencia.

Un inversionista inteligente no piensa solamente:

“¿Puedo pagar la cuota?”

Piensa:

“¿Puedo seguir pagando la cuota si el escenario cambia?”

Esa segunda pregunta es mucho más poderosa.

 

NO TODA DEUDA PARA UN ACTIVO SIN INGRESOS ES MALA

Ahora hagamos una distinción importante.

Sería un error concluir:

“Si un activo no produce ingresos, nunca debo financiarlo”.

Eso sería demasiado simplista.

Existen activos que no producen flujo actualmente, pero tienen una tesis de inversión sólida.

Por ejemplo, un terreno adquirido estratégicamente.

Supongamos que compras un terreno en una zona donde existe una posibilidad razonable de desarrollo urbano.

Hoy no produce ingresos.

Pero tienes una tesis basada en:

 

• • Ubicación.

• • Planeación.

• • Infraestructura.

• • Demanda.

• • Desarrollo del sector.

• • Potencial constructivo.

• • Precio de entrada.

• • Y horizonte de inversión.

Eso puede tener sentido.

Pero el crédito debe ser compatible con esa estrategia.

Si el terreno necesita cinco años para madurar, necesitas una estructura financiera que te permita sobrevivir cinco años.

No puedes financiarlo pensando:

“En seis meses seguramente subirá”.

Porque quizá no ocurra.

La clave no es solamente qué compras.

Es cómo financias lo que compras.

 

LA REGLA DEL MARGEN DE SEGURIDAD

Aquí entra un concepto fundamental en inversión:

margen de seguridad.

Significa que no deberías construir una inversión dependiendo de que todo salga perfectamente.

Si compras un activo que no genera ingresos, necesitas aún más margen.

¿Por qué?

Porque no tienes flujo para absorber errores.

Por eso deberías tener reservas.

Por ejemplo:

 

• • Dinero para cubrir cuotas.

• • Dinero para mantenimiento.

• • Dinero para impuestos.

• • Dinero para períodos sin ingresos.

• • Y, sobre todo, capacidad para afrontar escenarios adversos.

El margen de seguridad no existe para hacer que una inversión sea más emocionante.

Existe para permitirte sobrevivir cuando las cosas no salen como esperabas.

Y en inversión, sobrevivir es una ventaja enorme.

Porque quien conserva liquidez puede esperar.

Quien está financieramente presionado, muchas veces termina vendiendo en el peor momento.

 

EL TIEMPO ES PARTE DE LA ECUACIÓN

Cuando inviertes con deuda, el tiempo se convierte en una variable financiera.

Supongamos que compras un terreno esperando venderlo en tres años.

Perfecto.

Pero si finalmente necesitas venderlo en seis años, la operación cambia.

Durante esos tres años adicionales:

 

• • Pagaste intereses.

• • Pagaste impuestos.

• • Pagaste mantenimiento.

• • Y mantuviste capital inmovilizado.

Por eso una pregunta que deberías hacerte siempre es:

¿Cuánto tiempo puedo mantener esta inversión sin recibir ingresos?

No cuánto tiempo me gustaría mantenerla.

¿Cuánto tiempo realmente puedo mantenerla?

Esa respuesta debería estar respaldada por números.

Porque una buena inversión puede convertirse en una mala inversión cuando el horizonte real termina siendo muy diferente al esperado.

 

EL PELIGRO DE COMPRAR POR EMOCIÓN

Ahora pensemos en algo más psicológico.

Muchas personas compran activos porque quieren sentirse más ricas.

Tener un apartamento.

Tener un lote.

Tener una finca.

Tener una propiedad en una zona exclusiva.

Y si el banco financia gran parte de la compra, parece que pueden acceder a algo que de otra manera no podrían comprar.

Pero aquí aparece una pregunta incómoda:

¿Estás comprando una inversión o estás comprando estatus?

Porque si compras un activo para demostrar estatus, pero ese activo consume tu flujo de caja durante años, puede estar debilitando tu patrimonio en lugar de fortalecerlo.

El inversionista profesional debería pensar primero en los números.

 

UNA FORMA MÁS INTELIGENTE DE ANALIZARLO

Antes de financiar un activo que no produce ingresos, utiliza esta estructura.

Primero: ¿Cuál es mi tesis?

¿Por qué creo que este activo aumentará de valor?

 

Segundo: ¿Cuál es mi horizonte?

¿Cuánto tiempo estoy dispuesto a mantenerlo?

 

Tercero: ¿Cuál es mi costo total de mantenerlo?

No solamente la cuota.

Todos los costos.

 

Cuarto: ¿De dónde saldrá el dinero para pagar la deuda?

Y aquí debes ser extremadamente específico.

 

Quinto: ¿Qué ocurre si el activo no se valoriza durante dos o tres años?

 

Sexto: ¿Qué ocurre si necesito vender antes?

 

Séptimo: ¿Tengo reservas suficientes?

 

Y octavo: ¿Existe una alternativa donde mi capital produzca ingresos?

Esta última pregunta es fundamental.

Porque quizá el problema no sea que el activo sea malo.

Quizá simplemente exista una alternativa mejor.

 

EL ACTIVO NO TIENE QUE PAGAR LA DEUDA… PERO TÚ SÍ

Y aquí llegamos al punto central.

Un activo no necesita necesariamente producir ingresos para ser una buena inversión.

Pero si lo compras con deuda, debes entender que alguien tendrá que pagar esa deuda.

Y si el activo no genera ingresos, ese alguien eres tú.

Por eso la pregunta no debería ser:

“¿El activo es bueno?”

Debería ser:

“¿El activo es suficientemente bueno como para justificar el costo de mantenerlo financiado?”

Esa pequeña diferencia cambia completamente el análisis.

Un terreno puede ser una excelente inversión.

Pero quizá no sea una buena inversión para ti si tienes que endeudarte demasiado para comprarlo.

Una propiedad puede tener un enorme potencial de valorización.

Pero quizá no sea adecuada si necesitas que se valorice rápidamente para evitar problemas de liquidez.

Un apartamento puede estar en una excelente ubicación.

Pero si no genera ingresos y tiene una deuda elevada, necesitas evaluar cuánto tiempo puedes sostenerlo.

En otras palabras:

La calidad del activo y la calidad de la estructura financiera son dos cosas diferentes.

Puedes tener un buen activo con una mala financiación.

Y también puedes tener una financiación aparentemente barata para un activo mediocre.

La verdadera inversión está en la combinación de ambas.

La deuda no es mala.

Los activos que no generan ingresos tampoco son necesariamente malos.

El verdadero peligro aparece cuando combinamos:

deuda elevada + poca liquidez + poca reserva + una expectativa demasiado optimista.

Esa combinación puede convertirse en una bomba financiera silenciosa.

La verdadera inteligencia financiera no consiste en utilizar la mayor cantidad de deuda posible.

Consiste en saber cuándo utilizarla y cuándo decir que no.

Porque un activo puede hacerte rico.

Pero un activo comprado con demasiada deuda también puede quitarte años de tranquilidad financiera.

Y esa es una diferencia que cualquier inversionista debería entender antes de firmar.

 

¿Buscas invertir en las mejores ciudades y ubicaciones de Colombia?

En nuestra página web encontrarás propiedades y proyectos inmobiliarios cuidadosamente seleccionados. Nuestro equipo te ayudará a identificar la opción ideal según tu capital, perfil y objetivos.

Conoce las oportunidades disponibles en www.tallwerinversiones.com y encuentra tu próxima inversión.

Si te gustó esta información, compártela con tus familiares y amigos… y no olvides suscribirte a nuestro canal para que sigas aprendiendo más sobre Inversiones Inmobiliarias.